In de afgelopen jaren hebben diverse ontwikkelingen ervoor gezorgd dat investeren in vastgoed voor particulieren aanzienlijk minder gunstig is geworden. Velen van hen, die hun vastgoed aanvankelijk als een pensioenvoorziening beschouwden, hebben daarom besloten om hun vastgoedinvesteringen om te zetten in cash.
Deze groep, vaak geen doorgewinterde vastgoedbeleggers maar particulieren of ondernemers met een extra pand als pensioenbuffer, wordt nu vooral getroffen door de veranderingen. Het zou echter zonde zijn om dit kapitaal aan de zijlijn te laten staan. In plaats van inactief te blijven, kan dit vermogen optimaal worden benut door te investeren in andere mogelijkheden die een aantrekkelijk rendement kunnen bieden.
In het kort:
- Recente ontwikkelingen hebben het voor particuliere beleggers minder aantrekkelijk gemaakt om te investeren in vastgoed, waardoor velen hun vastgoed hebben verkocht.
- Om toch het vermogen aan het werk te houden en een passief inkomen te blijven genereren, kan beleggen een slimme optie zijn.
- Hiervoor kan een beleggingsrekening geopend worden, maar ook een lijfrenterekening. Ook is het mogelijk om beide type rekeningen naast elkaar aan te houden. Door bovendien slim gebruik te maken van de mogelijkheden kan zelfs de belasting(druk) verlaagd worden.
Ontwikkelingen op de vastgoedmarkt
Sinds een aantal jaren vinden er ingrijpende veranderingen plaats op de Nederlandse vastgoedmarkt. Deze veranderingen verschillen van aard, maar hebben veelal te maken met hogere belastingen en strengere wet- en regelgeving. Ook heeft de Nederlandse vastgoedmarkt de afgelopen jaren te maken gehad met ongekende prijsstijgingen.
Al deze ontwikkelingen beïnvloeden de aantrekkelijkheid van vastgoed als beleggingsoptie voor particuliere (vastgoed)beleggers negatief. In dit artikel delen we een korte samenvatting van de belangrijkste ontwikkelingen, voordat we ingaan op een alternatief om je vermogen aan het werk te houden.
Verhoging van de overdrachtsbelasting
De stapsgewijze verhoging van de overdrachtsbelasting (van 2% naar 8%, en vervolgens naar 10,4%) heeft belangrijke gevolgen gehad voor vastgoedbeleggers. Deze belastingverhoging betekent dat de kosten bij de aankoop van onroerend goed aanzienlijk zijn gestegen. Voor vastgoedbeleggers verhoogt deze extra belastingdruk de initiële investeringskosten (de vastgoedprijzen zelf zijn ook al gestegen) en wordt de totale winstgevendheid onder druk gezet. Nieuw vastgoed aankopen wordt zo onaantrekkelijk gemaakt.
Invoering Wet betaalbare huur
De Wet betaalbare huur stelt regels vast voor de huurprijzen van woningen om te zorgen dat huren betaalbaar blijft voor mensen met lagere en middeninkomens. De wet bepaalt onder andere de maximale huurprijs en introduceert een huurtoeslag voor huurders die onder de inkomens- en huurprijsgrenzen vallen. Huurprijzen worden door middel van een puntensysteem gemaximaliseerd.
Deze wet zorgt er op termijn voor dat de huurprijs van circa 300.000 woningen gemiddeld met €190 per maand moet dalen en dat de stijging van de jaarlijkse huurverhogingen wordt beperkt. Deze maatregel heeft ervoor gezorgd dat het rendement van vastgoedbeleggers verder onder druk is komen te staan, omdat zij hun kosten immers blijven maken.
Versobering van de leegwaarderatio
In 2023 heeft het kabinet de leegwaarderatio sterk versoberd. De leegwaarderatio wordt gebruikt om de waarde van verhuurde woningen te bepalen voor de vermogensrendementsheffing in box 3. Dit betekent dat er op verhuurde woningen vanaf 2023 minder korting op de WOZ-waarde kan worden toegepast. De maximale korting is verlaagd naar 27% van de WOZ-waarde, terwijl dit voorheen 45% was. Door de versobering van de leegwaarderatio gaan veel vastgoedbeleggers meer inkomstenbelasting betalen in box 3, wat het verhuren van vastgoed onaantrekkelijker maakt.
Cash aan de zijlijn. Hoe zet je dat aan het werk?
De maatregelen van de overheid om het aantal woningen dat wordt aangehouden als vastgoedbelegging te verminderen heeft effect. Zo werden er in het tweede kwartaal van 2024 bijna een kwart meer woningen verkocht door particuliere beleggers dan het kwartaal ervoor.
Aan- en verkopen particuliere investeerders
Veel particuliere vastgoedbeleggers hebben vanwege de strengere regelgeving ervoor gekozen om hun woningen te verkopen. Vanwege de stijgende vastgoedprijzen hebben ze een mooi rendement kunnen behalen op hun investering. Dat roept echter de vraag op wat je als vastgoedbelegger doet met het vermogen dat aan de zijlijn geparkeerd staat.
Voor veel particuliere vastgoedbeleggers was het aanhouden van een extra woning onderdeel van hun pensioenplanning. Door de woning te verhuren werd er een passief inkomen gegenereerd als aanvulling op het te ontvangen pensioen. Maar die beleggers zijn door de afgelopen kabinetten in de wielen gereden. Wat zijn je mogelijkheden?
Indexbeleggen voor de lange termijn voor eenzelfde rendement
Alle beleidswijzigingen hebben flinke invloed gehad op de rendementen van particuliere vastgoedbeleggers. Het ministerie van Financiën berekende dat nog niet één op de tien onderzochte huurwoningen het minimumrendement van 5% haalt dat gangbaar is voor particuliere beleggers.
Om datzelfde rendement te behalen kan het vermogen aan het werk worden gezet op de beurs. Dit kan zonder meer risico te nemen dan nodig is, door voor indexbeleggen te kiezen.
Indexbeleggen houdt in dat je investeert in een brede, gespreide portefeuille die een specifieke beursindex volgt, zoals de AEX of de S&P 500. Deze vorm van beleggen biedt verschillende voordelen, vooral voor particuliere beleggers die op zoek zijn naar een stabiel en passief inkomen.
Allereerst zorgt indexbeleggen ervoor dat het gelopen risico automatisch wordt gespreid. In plaats van zelf individuele aandelen te selecteren en te proberen op het juiste moment te kopen en te verkopen, beleg je simpelweg in een complete beursindex. Dit vermindert het risico dat gepaard gaat met het beleggen in individuele aandelen, omdat de impact van de slechte prestatie van één aandeel beperkt is door de prestaties van andere aandelen in de index.
Daarnaast hebben indexfondsen en ETF’s doorgaans lagere beheerkosten dan actief beheerde fondsen. Dit betekent dat je als belegger minder hoeft te betalen aan fondskosten, waardoor er meer netto rendement overblijft, al verschilt dat natuurlijk per fonds.
Een derde voordeel is de verhoogde liquiditeit van beleggen in ETF’s. In tegenstelling tot vastgoed, dat je niet zomaar binnen een dag kunt verkopen, bieden indexfondsen en ETF’s over het algmeen een hoge liquiditeit. Je kunt je beleggingen gemakkelijk kopen of verkopen, wat zorgt voor flexibiliteit in de beleggingsstrategie.
Belastingdruk op beleggen in indexfondsen
Een belangrijk aspect om in overweging te nemen bij het overstappen van vastgoedbeleggingen naar indexbeleggen, is de belastingdruk. Net als bij vastgoed, speelt belasting een rol in het uiteindelijke rendement. In Nederland wordt beleggen in ETF’s en indexfondsen belast onder de vermogensrendementsheffing in box 3. Dit kan van invloed zijn op de netto rendementen die je behaalt. Voor meer informatie over hoe belasting werkt bij beleggen, kun je dit artikel raadplegen.
Realistisch rendement
Bij indexbeleggen is het belangrijk om realistische verwachtingen te hebben over het te behalen rendement. Hoewel historische gegevens suggereren dat beursindices een gemiddeld jaarlijks rendement van 6-8% kunnen bieden, variëren rendementen afhankelijk van economische omstandigheden en marktschommelingen. Het is daarom belangrijk om te investeren met een langetermijnhorizon en niet te veel te focussen op kortetermijnfluctuaties.
Voor vastgoedinvesteerders die ervoor hebben gekozen om hun vastgoed te verkopen en de opbrengst aan het werk willen laten zetten, is indexbeleggen een aantrekkelijke optie. Het biedt een goede manier om het vermogen te laten groeien tegen relatief lage (fonds)kosten en een goed gespreid risico. Door te kiezen voor indexfondsen en ETF’s die bredere markten volgen, kun je profiteren van de groei van de economie, terwijl je tegelijkertijd risico’s beheert en een solide basis voor je pensioen opbouwt.
Vastgoed als appeltje voor de dorst? Denk dan aan pensioenbeleggen
Veel particuliere vastgoedbeleggers hielden een extra woning aan als extra inkomen tijdens het pensioen. Het kan zijn dat die zekerheid nu is weggevallen. Voor die beleggers kan pensioenbeleggen een slimme optie zijn.
Om een aanvulling op het pensioen te krijgen, is het slim om een lijfrenterekening te openen. Een lijfrenterekening is een geblokkeerde beleggingsrekening waarop je (periodiek) een bedrag stort, en daarbij van enkele belastingvoordelen profiteert. Bij een lijfrenterekening laat je het opgebouwde vermogen staan tot je gewenste pensioenleeftijd, waarna je het periodiek laat uitkeren. Zo ontvang je toch dat passieve inkomen waar je naar streeft, terwijl je in de tussentijd je vermogen de ruimte geeft om mogelijk verder te groeien.
Je kunt beide typen rekeningen ook naast elkaar aanhouden. Door daarbij slim gebruik te maken van de mogelijkheden kan zelfs de belasting(druk) worden verlaagd.
Benieuwd wat Semmie voor je kan betekenen?
Door te investeren in een breed scala aan markten en sectoren, streven we naar een evenwichtige en stabiele groei van jouw inleg op lange termijn. Wij begrijpen de kracht van beleggen. Bij Semmie beleg je dan ook in een met zorg samengestelde portefeuille bestaande uit meerdere fondsen. Hierdoor beleg je in één klap in verschillende regio’s, sectoren en beleggingscategorieën (fondsen met aandelen, obligaties en/of beleggingen in private markten).
Je profiteert van de brede spreiding, laat experts het werk doen, en kunt zelf met een gerust hart achteroverleunen. Jij bepaalt de inleg en wij doen de rest.
